In sintesi: quando una partita IVA in regime forfettario chiede un mutuo, la banca non guarda il fatturato ma il reddito imponibile dichiarato. E nel forfettario quel reddito è il fatturato moltiplicato per il coefficiente di redditività, che dipende dal codice ATECO. Risultato: due professionisti che incassano gli stessi € 50.000 possono ottenere mutui che differiscono di oltre 130.000 euro.
È una delle situazioni più frustranti per chi lavora in proprio: il conto corrente racconta un'attività solida, i clienti pagano, il fatturato cresce — eppure in banca il preventivo per il mutuo è molto più basso del previsto, o l'istruttoria si blocca.
Il motivo, quasi sempre, non ha nulla a che vedere con la solidità dell'attività. Ha a che vedere con quale numero la banca legge nella dichiarazione dei redditi. E per chi sta in regime forfettario, quel numero è determinato in modo diretto dal codice ATECO scelto in fase di apertura della partita IVA.
Perché la banca non guarda il fatturato
Per un lavoratore dipendente la valutazione è semplice: c'è una busta paga, un contratto a tempo indeterminato, un reddito netto mensile facilmente verificabile. Per un lavoratore autonomo la banca deve ricostruire la stessa informazione partendo dalla dichiarazione dei redditi — nello specifico dal quadro LM del Modello Redditi PF, quello dedicato ai regimi forfettario e di vantaggio.
Quel quadro non contiene il fatturato. Contiene il reddito imponibile lordo, che nel forfettario si calcola così:
Reddito imponibile = Fatturato × Coefficiente di redditività
Il coefficiente è fissato per legge in base al codice ATECO (Allegato 4, L. 190/2014)
Nel forfettario non si deducono i costi reali: la legge presume forfettariamente che una quota del fatturato sia costo, e quella quota dipende dal settore. Un negozio di alimentari ha molti costi di acquisto merce, quindi la legge gli riconosce il 60% di costi forfettari e tassa solo il 40%. Un consulente ha pochi costi, quindi ne dichiara molto di più.
Dal punto di vista fiscale è un vantaggio. Dal punto di vista bancario è l'esatto contrario: meno reddito dichiari, meno mutuo ottieni.
I coefficienti di redditività per gruppo ATECO
I nove gruppi previsti dall'Allegato 4 della Legge 190/2014, con il relativo coefficiente:
| Settore | Divisioni ATECO | Coefficiente |
|---|---|---|
| Costruzioni e attività immobiliari | 41, 42, 43, 68 | 86% |
| Professionali, scientifiche, tecniche, sanitarie, istruzione, servizi finanziari | 64-66, 69-75, 85-88 | 78% |
| Altre attività economiche (residuale) | 01-03, 05-39, 49-63, 77-84, 90-99 | 67% |
| Intermediari del commercio | 46.1 | 62% |
| Commercio ambulante di altri prodotti | 47.82-47.89 | 54% |
| Commercio, alimentari, alloggio e ristorazione | 10, 11, 45-47, 55, 56 | 40% |
Vuoi sapere quale coefficiente si applica alla tua attività? Cercalo direttamente nella scheda del tuo codice ATECO: ogni pagina riporta il gruppo di appartenenza e il coefficiente esatto.
Stesso fatturato, mutui diversi: la simulazione
Prendiamo cinque partite IVA in forfettario che nel 2025 hanno fatturato tutte esattamente € 50.000. Applichiamo la regola di sostenibilità più usata dagli istituti (rata non superiore al 35% del reddito mensile) e ipotizziamo un mutuo a tasso fisso 3,20% su 25 anni.
| Attività | Coeff. | Reddito dichiarato | Rata sostenibile | Mutuo ottenibile |
|---|---|---|---|---|
| Installatore impianti 43.21.01 | 86% | € 43.000 | € 1.254 | € 259.000 |
| Commercialista 69.20.01 | 78% | € 39.000 | € 1.138 | € 235.000 |
| Consulente informatico 62.20.10 | 67% | € 33.500 | € 977 | € 202.000 |
| Intermediario del commercio 46.1 | 62% | € 31.000 | € 904 | € 187.000 |
| Negozio di alimentari 47.11.01 | 40% | € 20.000 | € 583 | € 120.000 |
La forbice è enorme: 139.000 euro di differenza tra il primo e l'ultimo caso, a parità assoluta di incassi. L'installatore di impianti può comprare casa; il negoziante di alimentari, con lo stesso denaro in tasca, deve accontentarsi di metà budget o mettere molto più anticipo.
I valori qui sopra sono ottenuti applicando la formula dell'ammortamento alla francese. Per rifare il conto con il tuo reddito reale, la durata e il tasso che ti ha proposto la banca, puoi usare il simulatore di CalcolaMutuo.it, che restituisce rata, piano di ammortamento e interessi totali.
Attenzione alla semplificazione: nella tabella abbiamo usato il reddito imponibile lordo del quadro LM. La maggior parte delle banche scende ancora un gradino e considera il reddito al netto dei contributi previdenziali e dell'imposta sostitutiva. Gli importi reali sono quindi tendenzialmente più bassi: la tabella serve a mostrare il rapporto tra i casi, non a promettere un importo.
Il paradosso del coefficiente basso
Qui sta il nodo che sorprende quasi tutti. Un coefficiente basso è una buona notizia fiscale: il negoziante di alimentari con 50.000 euro di fatturato paga l'imposta sostitutiva su 20.000 euro invece che su 43.000, e versa anche molti meno contributi INPS. Rispetto all'installatore risparmia diverse migliaia di euro l'anno.
Lo stesso identico meccanismo, però, lo penalizza in banca. Il regime forfettario ottimizza il carico fiscale a costo di comprimere il reddito visibile, e il reddito visibile è l'unica cosa che un istituto di credito può valutare.
Da questo discendono due conseguenze pratiche:
- Chi ha in programma un mutuo a breve dovrebbe valutare con il proprio commercialista se il forfettario resta la scelta più conveniente, o se il regime ordinario — che espone un reddito calcolato sui costi reali — racconti meglio la situazione effettiva
- Non ha invece alcun senso scegliere il codice ATECO in funzione del mutuo: il codice deve descrivere l'attività realmente svolta, e un coefficiente più alto significa comunque più tasse e più contributi per tutti gli anni a venire
Prima di qualsiasi decisione, vale la pena quantificare l'effetto: la nostra calcolatrice del regime forfettario mostra reddito imponibile, contributi e imposta sostitutiva partendo dal tuo codice ATECO.
I documenti che la banca chiede a una partita IVA
L'istruttoria per un autonomo è più corposa di quella per un dipendente. La lista tipica:
- Ultime due dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi PF) complete di ricevuta telematica di presentazione
- Certificato di attribuzione della partita IVA e, per le imprese, visura camerale aggiornata
- Estratti conto degli ultimi 6-12 mesi, sia personali sia dell'attività
- F24 versati a dimostrazione della regolarità fiscale e contributiva
- Documento d'identità, codice fiscale, stato di famiglia
- Compromesso o proposta d'acquisto e planimetria dell'immobile
Il requisito che blocca più spesso le pratiche è l'anzianità: servono almeno due annualità complete di dichiarazione, e diversi istituti ne chiedono tre. Con una partita IVA aperta da meno di due anni la strada resta percorribile, ma quasi sempre passa da un garante o da un anticipo più alto.
La regola del 30-35% e quanto serve di anticipo
Il criterio di sostenibilità adottato dalla quasi totalità degli istituti è che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile, considerando anche eventuali altri finanziamenti in corso. Per gli autonomi molte banche si tengono sulla fascia bassa, e per redditi discontinui possono usare la media degli ultimi due o tre anni invece dell'ultimo dato disponibile. Il funzionamento nel dettaglio è spiegato bene nella guida alla regola del 30-35% tra rata e reddito.
Il secondo vincolo è il loan to value: le banche finanziano tipicamente fino all'80% del valore di perizia dell'immobile, quindi serve almeno il 20% di capitale proprio. A cui vanno sommate le spese di acquisto — imposte, notaio, perizia, istruttoria, eventuale agenzia — che incidono in modo tutt'altro che trascurabile sul capitale iniziale necessario: qui trovi il dettaglio delle spese da mettere in conto per l'acquisto della casa.
Se vuoi partire dal ragionamento inverso — cioè capire quale importo di mutuo è sostenibile con un certo reddito — il percorso è lo stesso che abbiamo usato per costruire la tabella più sopra.
Il Fondo di garanzia per la prima casa
Chi ha meno di 36 anni e un ISEE entro le soglie previste può accedere al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che copre una quota rilevante del capitale e consente di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile.
È una leva particolarmente interessante per le partite IVA giovani, proprio perché interviene sul punto più critico: la disponibilità di capitale proprio iniziale. Le condizioni e i requisiti aggiornati sono raccolti nella guida ai mutui per giovani under 36.
Cinque mosse per presentarsi meglio in banca
- Pianifica con due anni di anticipo. Le dichiarazioni che conteranno sono quelle già presentate: dal momento in cui decidi di comprare casa, il reddito dei due anni precedenti è ormai scritto e non modificabile.
- Tieni separati i conti. Un conto dedicato all'attività rende leggibili i flussi e riduce le richieste di chiarimento durante l'istruttoria.
- Chiudi i finanziamenti minori. Prestiti auto, cessioni del quinto e rate a zero interessi erodono direttamente la quota di rata sostenibile.
- Porta un quadro completo. Redditi da locazione, immobili di proprietà e altre entrate documentabili si sommano al reddito da partita IVA nella valutazione.
- Confronta più istituti. Le politiche di credito verso i lavoratori autonomi variano molto da banca a banca: un rifiuto non è una risposta definitiva del mercato.
Domande frequenti
Una partita IVA in regime forfettario può ottenere un mutuo?
Sì, non esiste alcuna preclusione: il forfettario è un regime fiscale, non una categoria di rischio. Il punto è che la banca legge il reddito imponibile del quadro LM — fatturato per coefficiente di redditività — e non il fatturato incassato.
Perché il codice ATECO influisce sul mutuo?
Perché determina il coefficiente di redditività, che varia dal 40% all'86%. A parità di 50.000 euro di fatturato, un'attività con coefficiente 86% dichiara 43.000 euro di reddito e una con coefficiente 40% ne dichiara 20.000. La banca valuta quel numero.
Quanti anni di partita IVA servono?
Di norma due annualità complete di dichiarazione dei redditi, tre per alcuni istituti. Sotto i due anni la pratica è possibile ma richiede quasi sempre un garante o un anticipo maggiore.
Conviene cambiare codice ATECO per ottenere più mutuo?
No. Il codice deve corrispondere all'attività effettivamente svolta: sceglierlo in funzione del mutuo è una dichiarazione non veritiera, e un coefficiente più alto comporta comunque più imposte e più contributi ogni anno. Se hai davvero cambiato attività, invece, la procedura di variazione è semplice e va fatta a prescindere.
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Disclaimer: le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza fiscale né creditizia. Gli importi riportati sono simulazioni basate su ipotesi semplificate: le politiche di valutazione del merito creditizio variano da istituto a istituto. Per una valutazione personalizzata consulta un commercialista e la tua banca. Fonte normativa: L. 190/2014, art. 1, commi 54-89, Allegato 4.